در سال‌های اخیر، مناطق غربی تهران به‌ویژه محدوده‌های چیتگر، بلوار کوهک و منطقه ۲۲، با گسترش پروژه‌های مشارکتی در ساخت مسکن، تبدیل به فرصت‌های جذابی برای سرمایه‌گذاری شده‌اند. این تحول ریشه در چارچوب قانونی حاکم بر مشارکت در ساخت، ورود تعاونی‌ها و سازندگان متخصص، بهره‌مندی از تسهیلات بانکی و استقبال تقاضای رو به رشد خریداران دارد. پروژه‌هایی همچون **پروژه نخل شمیم رحمت در فاز ۳ چیتگر، با مکانیسم جذب سرمایه از طریق امتیازدهی و قراردادهای مشارکت در ساخت، نمونه‌ای از این فرصت‌هاست که با ترکیب قیمت تمام‌شده رقابتی و امکانات رفاهی مناسب، توجه سرمایه‌گذاران را جلب کرده است.
منظور از مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت نوعی قرارداد ملکی است که در آن مالک زمین و سازنده، بر سر نحوه توزیع واحدهای نوساز توافق می‌کنند؛ بخشی از واحدها به مالک و بخشی به سازنده تعلق می‌گیرد.
قانون عمران شهری و آیین‌نامه‌های شهرداری تهران، چارچوب حقوقی این قراردادها را مشخص کرده و با هدف افزایش عرضه مسکن و نوسازی بافت‌های فرسوده، انگیزه‌های قانونی برای مشارکت در ساخت فراهم آورده است.
تعاونی‌های نظامی و خصوصی با تشکیل تعاونی مسکن، پروسه تأمین زمین، دریافت مجوزها و جذب اعضا برای پرداخت امتیاز و اقساط را سازماندهی می‌کنند؛ این مدل در غرب تهران به‌ویژه در منطقه ۲۲ و شهرک چیتگر بسیار رایج است.
اعضای تعاونی با واریز مبالغ اولیه و پذیرش شرایط اقساطی، در پروژه شریک می‌شوند و پس از اتمام ساخت، واحدهای خود را تحویل می‌گیرند؛ این سیستم، ریسک نقدینگی وارده را کاهش می‌دهد و نقدشوندگی بالاتری برای واحدها فراهم می‌آورد.
عوامل رشد پروژه‌های مشارکتی در غرب تهران
مناطق غربی تهران مانند کوهک و چیتگر به بزرگراه‌های همت، آزادگان و تهران–کرج متصل‌اند و ایستگاه مترو چیتگر دسترسی حمل‌ونقل عمومی را تسهیل کرده است.
افزون بر این، پارک جنگلی چیتگر و دریاچه خلیج فارس، جذابیت محیطی را برای ساکنان افزایش داده و ارزش زمین‌های پیرامونی را بالا برده است.
حمایت‌های بانکی و وام مسکن
اعضای پروژه‌های مشارکتی می‌توانند از وام اوراق حق تقدم مسکن و تسهیلات صندوق یکم بهره‌مند شوند که مجموعاً تا حدود ۹۰۰ میلیون تومان را شامل می‌شود.
برخی تعاونی‌های نظامی نیز تسهیلات کم‌بهره ویژه کارکنان مسلح ارائه می‌کنند که هزینه تأمین مالی پروژه را برای اعضا کاهش می‌دهد.
ورود سازندگان متخصص
شرکت‌های سازنده با سابقه همچون پیمان سازه و ابنیه‌سازان مقاوم، با پروژه‌های مشارکتی غرب تهران همکاری می‌کنند؛ انتخاب سازنده معتبر و قراردادهای شفاف، ریسک‌های اجرایی را کاهش داده است.
حضور این گروه‌ها در نمایشگاه‌ها و تبلیغات حوزه مسکن نیز به شناخت عمومی از فرصت‌های مشارکت در ساخت کمک کرده است.
مزایای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مشارکتی
با حذف واسطه‌ها و سود بالاسری، قیمت ساخت در پروژه‌های مشارکتی اغلب ۱۰–۲۰٪ کمتر از پروژه‌های پیش‌فروش آزاد است.
برای مثال، هزینه هر متر مربع در پروژه نخل شمیم رحمت برای اعضای اولیه حدود ۱۰ میلیون تومان محاسبه شده که با اقساط مرحله‌ای، بار مالی اولیه را کاهش می‌دهد.
انعطاف در پرداخت اقساط
تقسیم‌بندی پرداخت‌ها بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه—از فونداسیون تا نازک‌کاری—امکان برنامه‌ریزی مالی بهتر را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند.
این قسط‌بندی به‌ویژه برای اقشار متوسط جامعه که دسترسی به نقدینگی کامل ندارند، جذابیت دارد.
نقدشوندگی و بازار ثانویه
پس از اتمام ساخت و صدور پایان‌کار، واحدها در بازار آزاد با قیمتی بالاتر عرضه می‌شوند و فرصت کسب سود کوتاه‌مدت برای اعضا ایجاد می‌شود.
نقدشوندگی بالای واحدهای نوساز با امکانات روز و دسترسی مناسب، سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها را به گزینه‌ای امن بدل کرده است.
چالش‌ها و مخاطرات
· تاخیر در تحویل: بوروکراسی اداری و تأمین مرحله‌ای منابع مالی گاهی موجب تأخیر در تحویل پروژه‌ها می‌شود؛ برخی اعضا با یک تا دو سال تأخیر مواجه شده‌اند.
· مشکلات حقوقی: عدم دقت در تنظیم قرارداد مشارکت و عدم استعلام کامل اسناد زمین می‌تواند منجر به اختلافات حقوقی پس از اجرای پروژه شود. بررسی دقیق پروانه ساخت، سند مالکیت و ماده ۱۴ قانون زمین شهری برای کاهش این ریسک ضروری است.
· کیفیت ساخت: چندین پروژه مشارکتی کم‌نام و نشان با استفاده از مصالح نامرغوب یا پیمانکاران ناتجربه، کیفیت ساخت را به خطر انداخته‌اند؛ نظارت مستمر اعضا و مهندس ناظر الزامی است.
نمونه‌های برجسته پروژه‌های مشارکتی
پروژه نخل شمیم رحمت (فاز ۳) در بلوار کوهک و تحت نظارت تعاونی هوافضا سپاه با ۴ بلوک ۲۱ طبقه طراحی شده است؛ طراحی واحدها بر پایه خطوط معماری معاصر و فرم درختی «نخل» صورت پذیرفته است.
اعضا با واریز هر بسته ۱۰ سهمی (معادل یک متر مربع) و پرداخت اقساط ماهانه، امتیاز ساخت دریافت کرده‌اند و پس از تکمیل پروژه، واحدها را تحویل خواهند گرفت.
تعاونی‌های مسکن نظامی با وام‌های کم‌بهره و زمین‌های واگذار شده با قیمت دولتی، پروژه‌هایی مانند شهرک‌های ارتش و سپاه در چیتگر را اجرا کرده‌اند؛ این طرح‌ها به‌دلیل تسهیلات ویژه، خریداران وفاداری جذب کرده‌اند.
راهکارهای کاهش ریسک برای سرمایه‌گذاران
انتخاب تعاونی و سازنده معتبر: سابقه تحویل به‌موقع و کیفیت ساخت را از طریق مراجعه به پروژه‌های گذشته بررسی کنید.
· مطالعه دقیق قرارداد: بندهای مربوط به جریمه تأخیر، مشخصات فنی و سقف واریزی‌های اعضا را مکرراً بازبینی کنید.
· نظارت مستمر: حضور در جلسات مجمع تعاونی و بازدید دوره‌ای از پروژه، کیفیت اجرا را تضمین می‌کند.
· برنامه‌ریزی مالی واقع‌بینانه: علاوه بر اقساط پروژه، مبلغی برای هزینه‌های غیرمنتظره مانند تأخیر یا افزایش قیمت مصالح ذخیره کنید.
چشم‌انداز آینده
با تکمیل خطوط مترو و توسعه مراکز تجاری و تفریحی در غرب تهران، ارزش زمین و واحدهای مسکونی در این مناطق همچنان رو به افزایش خواهد بود. پروژه‌های مشارکتی که اکنون در فاز ساخت هستند، می‌توانند ظرف ۳–۵ سال آینده، بازده سرمایه‌گذاری ۳۰–۵۰٪ را برای اعضا به ارمغان آورند.
نتیجه‌گیری
پروژه‌های مشارکتی در مناطق غربی تهران با ترکیب چارچوب قانونی روشن، حمایت‌های بانکی، حضور سازندگان متخصص و استقبال تقاضای مسکن نوساز، تبدیل به فرصت‌های کم‌ریسک و سودآور برای سرمایه‌گذاری شده‌اند. با رعایت نکات حقوقی، مالی و نظارتی، سرمایه‌گذاران می‌توانند از مزایای قیمت رقابتی، پرداخت اقساط منعطف و افزایش ارزش ملک در بازار ثانویه بهره‌مند شوند و در عین حال ریسک‌های تأخیر و کیفیت ساخت را به حداقل برسانند.
