پرونده کلاهبرداری‌ زمین و آپارتمان رکورد زد (وکلای ملکی هشدار دادند!)

در ماه‌ها و سال‌های اخیر، خبرهای مربوط به پرونده‌های کلاهبرداری در حوزه املاک و مستغلات بارها تیتر رسانه‌ها شده است؛ از فروش یک قطعه زمین به چندین نفر تا جعل اسناد رسمی و پیش‌فروش‌های صوری واحدهای آپارتمانی.

افزایش این پرونده‌ها نه تنها باعث ایجاد نگرانی در بازار مسکن و اعتماد عمومی شده، بلکه به فرآیند معامله و مالکیت قانونی نیز خسران‌های جبران‌ناپذیری وارد کرده است. برخی از پرونده‌ها با ارقام چندصد میلیاردی یا حتی هزاران میلیاردی همراه بوده و نشان می‌دهد که شبکه‌ای از افراد و باندها از پیچیدگی‌های اداری و خلأ‌های نظارتی برای سوءاستفاده استفاده می‌کنند.

چرا حضور وکیل امور ملکی در معاملات و شکایت‌ ها حیاتی است؟

در مواجهه با چنین مخاطراتی، نقش یک وکیل امور ملکی به‌‌شدت تعیین‌کننده است. وکیل امور ملکی کسی است که قوانین مرتبط با املاک، ثبت اسناد، قراردادهای مبایعه‌نامه، و رویه‌های قضایی و ثبتی را به‌خوبی می‌داند و می‌تواند پیش از بروز مشکل با تنظیم درست قراردادها و بررسی مدارک، خطرات را شناسایی و از پیشگیری کند.

وقتی پرونده‌ای شکل می‌گیرد، وکیل می‌تواند نوع جرم را تشخیص دهد و بر اساس آن شکایت کیفری یا اعاده مال را تنظیم کند. تجربه وکیل ملکی در تفکیک این موارد و گردآوری مدارک لازم برای پرونده، تفاوت میان از دست رفتن سرمایه و بازپس‌گیری آن را رقم می‌زند.

بسیاری از افراد بدون بررسی کامل سوابق ثبتی، سند رسمی، وضعیت رهن یا توقیف، و بدون حضور وکیل ملکی وارد معامله می‌شوند و وقتی متوجه تقلب می‌شوند، پیگیری قضایی بسیار پیچیده و زمان‌بر می‌شود. وکیل ملکی علاوه بر مشاوره قبل از معامله، قادر است در صورت نیاز نسبت به ابطال قراردادهای جعلی، طرح دعوی کیفری برای کلاهبرداری، و مطالبه خسارت اقدام کند.

شگردهای متداول کلاهبرداری ملکی که باید بدانیم

کلاهبرداران در حوزه املاک از روش‌های متنوعی بهره می‌برند که همگی بر پایه سوء‌استفاده از اطلاعات ناقص، خلأ‌های اداری یا ناآگاهی طرف مقابل استوارند. از راه‌اندازی دفاتر املاک جعلی و تنظیم مبایعه‌نامه‌های غیرواقعی گرفته تا جعل اسناد، فروش املاک رهنی یا پیش‌فروش واحدهای یکسان به چند نفر، مجموعه‌ای از روش‌ها به‌کار گرفته می‌شوند تا خریدار یا سرمایه‌گذار متضرر شود.

در موارد دیگر افراد سودجو از پیچیدگی‌های قوانین ثبتی بهره برده و در بازه‌ای کوتاه چندین قرارداد را به نام‌های متفاوت ثبت می‌کنند. آگاهی از این شگردها و حساس شدن نسبت به نشانه‌های مشکوک، نخستین گام برای پیشگیری است. در کنار شگردهای سنتی، کلاهبرداری‌های مدرن نیز شکل گرفته‌اند؛ سوءاستفاده از شبکه‌های اجتماعی برای تبلیغات دروغین، فروش ملک‌های نساخته یا استفاده از تصاویر و مستندات برداشته شده از آگهی‌های واقعی نمونه‌هایی از این روند نوین هستند.

روند قضائی و حقوقی چه دارد؟

در پرونده‌های بزرگ که باندهای سازمان‌یافته یا جعل اسناد در آن‌ها دخیل است، دستگاه‌های انتظامی و قضایی وارد عمل می‌شوند و پرونده‌ها می‌توانند به تحرکات وسیع‌تری منجر شوند که بازداشت و کشف شبکه‌های مرتبط را همراه داشته باشد. نمونه‌هایی از این پرونده‌ها با ارقام کلان که اخیراً رسانه‌ای شده‌اند، نشان می‌دهد که مقیاس برخی از این تخلفات بسیار بزرگ‌تر از تصور عموم است.

در هر مرحله از شکایت، وکیل ملکی می‌تواند نقش هدایت‌کننده داشته باشد؛ او می‌داند چه اسنادی برای طرح دعوا لازم است، چگونه از طریق تعقیب کیفری ردیابی دارایی انجام شود، و به چه نحو می‌توان حقوق متضرر را در دادگاه‌های مدنی و کیفری پیگیری نمود. همچنین وکیل ملکی می‌تواند توصیه‌های لازم برای اقدام‌های کمّی مانند صدور قرارهای تأمینی یا توقیف اموال را ارائه دهد تا فرصتی برای بازیابی سرمایه فراهم شود.

نکاتی که خریداران و فروشندگان باید رعایت کنند تا گرفتار نشوند

برای این که یک معامله ملکی به ریسک تبدیل نشود، رعایت چند اصل ساده اما مؤثر ضروری است. نخست این که هر گونه معامله باید بر پایه مدارک رسمی و استعلامات ثبتی صورت گیرد و هر نوع توافق شفاهی یا مبایعه‌نامه دست‌نویس و بدون اعتبار قانونی را باید با احتیاط کامل پذیرفت. ثانیاً حضور وکیل ملکی در مذاکرات، تنظیم قرارداد و هنگام انتقال رسمی سند می‌تواند ریسک سوء‌استفاده را به‌طور چشمگیری کاهش دهد.

وکیل ملکی با داشتن دانش حقوقی و آگاهی از روش‌های کلاهبرداری می‌تواند بندهای محافظتی در قرارداد گنجانده و تضمین‌های معقول مطالبه کند.

سوم این که پرداخت‌ها تا حد ممکن شفاف و از طریق مسیرهای قانونی و بانکی انجام شود تا ردّ و اثری از تراکنش‌ها وجود داشته باشد. در نهایت، استعلام از منابع رسمی و بررسی مطابقت اسناد با اطلاعات دفتر ثبت، از گام‌های غیرقابل چشم‌پوشی است.

در بسیاری از موارد، تنها یک بررسی ساده در سامانه‌های ثبت یا استعلام از اداره ثبت و اسناد می‌تواند جلوی یک فاجعه مالی را بگیرد. این بررسی‌ها گاهی وقت‌ها نشان می‌دهد ملک در رهن بانک است، یا این که سند به نام دیگری صادر شده، یا اینکه پرونده‌ای قضایی بر سر آن وجود دارد. چنین اطلاعاتی اگر پیش از قرارداد در اختیار خریدار قرار گرفته بود، از وقوع ضررهای بزرگ جلوگیری می‌کرد.

پیگیری پرونده‌ های ملکی و نقش نهادهای نظارتی

افزایش پرونده‌های کلاهبرداری ملکی بار دیگر ضرورت تقویت نظارت و هماهنگی میان نهادهای مرتبط را به نمایش گذاشته است. ثبت اسناد و املاک، نیروی انتظامی و دستگاه قضایی هر یک در جایگاه خود می‌توانند با ابزارهای نظارتی، پیشگیرانه و تعاملی به کاهش این جرایم کمک کنند. از سوی دیگر، اطلاع‌رسانی عمومی درباره روش‌های شناسایی آگهی‌ها و پیشنهادات مشکوک و ایجاد بسترهای شفاف برای اعلام و پیگیری شکایات، از جمله اقدامات لازم برای مهار این پدیده است. در عمل نیز مشاهده شده که برخورد قاطع و رسیدگی سریع به پرونده‌های بزرگ منجر به کشف شبکه‌ها و بازپس‌گیری اموال آسیب‌دیده شده است؛ تجربه‌هایی که نشان می‌دهد برخورد سخت‌گیرانه می‌تواند بازدارنده باشد.

کلام آخر

افزایش پرونده‌های کلاهبرداری ملکی زنگ خطر جدی برای خریداران، سرمایه‌گذاران و کل بازار مسکن است. در چنین شرایطی آگاهی، احتیاط و استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی، به‌ویژه از سوی یک وکیل ملکی باتجربه، نه یک هزینه اضافی، بلکه یک سرمایه‌گذاری‌ ضروری برای حفظ دارایی و جلوگیری از خسارت‌های عظیم است. اگر در معرض پیشنهاد خریدی قرار گرفتید که شرایط آن بیش از حد خوب به نظر می‌رسد، یا اگر مدارکی مشکوک دیدید، بهترین قدم مشورت سریع با وکیل ملکی است تا با بررسی اسناد، استعلام‌ها و تنظیم قرارداد درست، از بروز فاجعه جلوگیری شود.